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◆住宅ローン控除の申告方法は？


住宅ローン控除は、不動産を取得し住み始めた翌年に確定申告を行うことにより受けられます。

申告にはさまざまな添付書類が必要です。

所轄の税務署に対して持参や郵送、インターネットで行います。

届いていなかったと言うようなことを避けるために、郵送の場合は書留等にするのが無難です。

確定申告は毎年2月16日から3月15日までとなりますが、税金を返してもらう還付申請だけは1月から受付してもらえます。（確定申告と一緒に2月16日以降行う方が楽です。）

なお、会社員の場合でも会社での年末調整では対応できないため、確定申告が必要になります。

ただし、それは初年度のみで、翌年以降は10月頃に税務署から送られてくる「年末調整のための住宅借入金等控除証明書」と年末に融資元の金融機関から送られてくる「残高証明書」を、年末調整の際に会社に提出することで還付してもらえます。


◆住宅ローン控除の申告方法


　①住宅ローンを借り、居住した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告書を行う。

　②所轄の税務署で行う。エリアに複数の税務署がある場合はどこが所轄かを事前に確認する。

　③税務署に行って申告するか、郵送、インターネットでも申告できる。

　④申告書は税務署に置いてある。インターネットでもダウンロードできる。

　⑤会社員の場合、一度申告すれば翌年からは年末調整で行うことができる。




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◆住宅ローン控除の適用要件は？


買主が住宅ローンを利用して不動産の購入をした場合に、所得税や住民税の控除を受ける住宅ローン控除という特典があります。

あくまでも支払った分を返してもらう、還付である点に注意をします。

なお、夫婦の連帯債務で融資を受けた場合は、それぞれで申告を行えば、それぞれで住宅ローン控除の還付を受けることができます。


◆住宅ローン控除の適用要件


　・住宅ローンを利用し、他で住宅ローン控除を利用していない個人

　・居住用（取得から6ヶ月以内に居住し適用を受ける年の12月31日まで住んでいること）

　・控除を受ける年の合計所得が3,000万円以下である

　・建物の床面積が50㎡以上あり、床面積の２分の１以上は自己の居住用とすること

　・１０年以上の融資期間がある

　・支払っている所得税と住民税からの控除

　・住民税は控除上限額あり

※年々変更がありますので、税務署等でご確認ください。



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◆譲渡所得税等の課税はこうなる


《譲渡所得税等について》

　　家を売って利益が出た場合、売主にかかる税金です。

　　利益　＝　家を売ったときの金額　ー　家を買ったときの金額　ー　売ったときにかかった費用

《譲渡所得税の計算》

　　税額　＝　譲渡価格　ー　（取得費　＋　譲渡費用）ー　特別控除

《税率について》

　　長期譲渡所得（5年超）　　所得税１５％　　住民税５％　　計２０％

　　短期譲渡所得（5年以内）　所得税３０％　　住民税９％　　計３９％

※平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の２．１％が所得税に加えられる。　


譲渡所得税の申告は売買した翌年の2月16日から3月15日までに行います。

特別控除を利用する場合は申告をしておくのが一般的。

申告には確定申告書と譲渡所得税の内訳書が必要ですので、税務署で入手するかインターネットでダウンロードしておきます。

記入例を見れば書き方はわかると思いますが、わからなければ税務署で聞く事もできます。

１月末からは税務署が混みますので、12月には確認しておく方がいいでしょう。

まれに計算上譲渡所得税がかからないなら、案内の中にある返信欄に計算根拠を記入し、利益がかからないことを明記して返信すれば、申告は不要になります。

税金の計算には購入時と売却事の売買契約書や建物の請負契約書などが必要ですから手元に置いて計算します。

もし、それらが見つからない場合は領収書など根拠書面を元に計算してください。



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◆不動産取得税は納税通知書に従って納付する


不動産取得税は買主や建て主に対して、新たに不動産を取得したとき、また、新築や増築したときに都道府県がかける税金です。

軽減措置があるので新築や築年数が浅い建物の場合はかからないことが多いです。

逆に築年数が古い建築や、土地面積が２００㎡以上の場合はかかることが多いので注意が必要です。

なお、先ほどもふれましたが、不動産取得税には申告が必要なのですが、申告する人が少ないためか勝手に納税通知書が送られてきますので、その書面に従って納付することになります。

納税通知書は忘れた頃にやってきますので、来ても慌てることがないように、事前にその分の資金は用意しておきましょう。


◆譲渡所得税は売って利益が出たら


譲渡所得税は売主に対して、家を売って利益が出た場合のみに課税される税金です。

なお、利益からは売買に伴った仲介手数料などの経費を引くことができますし、さまざまな特別控除もあります。

特別控除で代表的なのは「居住用財産の特別控除」で別名は「3,000万円」控除と言います。

自らが居住用として利用した家なら利益から3000万円まで引くことができる大きな控除です。

よく3,000万円で家を買って3,000万円で売ったから利益はないと言う人がいますが、建物は使った分（経過年数分）を買った時の金額から差し引く仕組み（減価償却と言います）があるので、この場合は利益が出てしまいます。

注意したいところです。



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◆送られてくる書類とは


売主・買主には残金決済後、次の書類が送られてくることがあります。

主に5種類あります。

　①不動産取引のアンケート

　　　　　これは、国土交通省が地価把握等に行うものです。

　　　　　提出は任意ですができる限り協力しましょう。

　②不動産取得税の案内（兼申告書）

　　　不動産取得税の案内（兼申告書）は、新たに不動産を取得したとき、あるいは新築や増築を
　　　したときに都道府県にかけられる税金です。


　　　不動産取得税は取得後1ヶ月以内（都道府県によって20日以内や60日以内などさまざま）に　
　　　申告して納税するものですが、申告する人が少ないため、実際には取得後3ヶ月以内から長い
　　　と1年強くらいの後に納税通知書兼申告書が送られてきますので、それにしたがって納付もし
　　　くは申告することになります。

　③お買いになった不動産のお尋ね

　　　お買いになった不動産のお尋ね（正式名称は、「お買いになった資産の買い入れ価格などに
　　　ついてのお尋ね」）は、税務署から送られてくる書類です。

　　　不動産を取得したり、新築等をしたりした人全員に来るものではありません。
　
　　　主に課税や脱税の把握に用いますので、たとえば年収に比して高額な物件を買った場合や、　　　　
　　　特別な間柄での取引、価格等に疑義がある場合などの特殊な取引の際に送られてきます。

　　　任意での提出ですが、痛くもかゆくもない腹を探られるよりは出した方が賢明です。

　　　もし心配なら、税理士に書面の作成を依頼すればいいでしょう。

　④譲渡所得税等の申告の案内

　　　売主が売却して利益がでたときにかかる税金を譲渡所得税と言います。

　　　譲渡所得税等の申告の案内は、申告を促す書類です。

　　　中には返信用の書類（はがきサイズあり）が入っており、譲渡所得税がかからない場合
　　　は、そこに記載し返信すれば申告が不要になることもあります。

　⑤固定資産税等の評価額調査

　　　新築や増築したときは、市区町村より、固定資産税等評価額調査の書面が送られてきます。

　　　建物の評価をして固定資産税等をかけるためです。

　　　主に平日での対応となります。

　　　その際は間取図や仕様関係の書類が不可欠になりますので、用意をして立ち会いましょう。




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◆残金決済後にすること

売主・買主ともに、残金決済後に落ち着いてから行うことには、大きく分けて3つのことがあります。

それは、①契約書類の整理
　　　　②新たに送られてくる書類への対応
　　　　③税金関係の手続き　　　　　　　です。


◆将来のために書類を整理する


手続き後、一安心して売買関係の書類を放っておくことがありますが、将来的に、

　①売却するとき
　②相続するとき
　③リフォームするとき　　　　がそれぞれ書類を必要とするケースがあります。

散逸しないようにファイルなどでひとまとめにし、見出しをつけるなどして、わかりやすく整理しておくといいでしょう。

その際、ファイルの表紙には、売買した日付など概要を書いておきます。


◆契約書類のチェックリスト


①売買契約書　　　～　いつ、いくらで購入したかがわかれば、売却時に譲渡所得税の算出、相続
　　　　　　　　　　　時に鑑定評価をする際、評価額の算出に利用できる。

②領収書・見積書　～　売却や相続時に取得した際の経費に算入するため。売買関係の領収書は
　　　　　　　　　　　捨てないこと。

③建築確認通知書・検査済証　～　適法状態かを確認するため。売却時に耐震基準適合証明書等を
　　　　　　　　　　　取得する際に利用できる。

④設計図書　　　　～　リフォームや耐震補強の計画に利用するため。
　　　　　　　　　　　設計図書がないと耐震性の有無は判断しづらい。

⑤管理規約・使用細則・長期修繕計画表　
　　　　　　　　　～　マンションの場合で管理組合提出する届出書が入っているため。
　　　　　　　　　　　また、長期修繕計画表はフラット３５適合証明取得の際に利用することが
　　　　　　　　　　　ある。　

⑥確定測量図　　　～　近隣との境界でトラブルとなった場合や、売却・相続時の敷地範囲を確認
　　　　　　　　　　　するため

⑦その他　　　　　～　重要事項説明書・物件周辺状況等報告書・付帯設備表・合意書等・協定書
　　　　　　　　　　　などトラブルになった時のために整理保存しておく。　



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◆買主は引き渡し後に設備の確認をする。


引き渡し後、売主は瑕疵担保責任の期間中は万一に備えて資金を用意しておきます。

買主は引き渡し後、すみやかに設備等の故障がないかを確認してください。

その理由は設備機器等の瑕疵担保責任が、引き渡し後１週間以内としている売買契約が多いからです。

中にはガス開通後でしか確認できない設備もあるので注意が必要です。


《チェックリスト》買主が引き渡し後に確認すべきこと


　①設備の故障の確認　　　～　　設備の故障の有無は、売主の保証対応期間が引き渡しから1週間　　
　　　　　　　　　　　　　　　以内など短いため、すみやかに確認するのがいい

　②電気・水道・ガスの手続き　　～　　設備の故障確認のためインフラの手続きは早めに行う。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　ガスは開栓の確認で立ち会う。

　③近隣等への挨拶　　　～　　　引越し前に近隣等への挨拶をしておく。特にマンションは
　　　　　　　　　　　　　　　引越しの際の音があるため事前にしておくのがいい

　④住所移転と住民票の取得提出、変更登記　
　　　　　　　　　　　　～　旧住所で登記した場合、住所移転を早目に行い住民票を取得して、　
　　　　　　　　　　　　　　金融機関に提出する（住宅ローンに利用の場合）。
　　　　　　　　　　　　　　また、住所の変更登記をしておくといい。

　⑤管理組合の手続き　　　～　　　マンションの場合、引越し車両をエントランスに着ける
　　　　　　　　　　　　　　　　許可を取るため管理組合のへ手続きが必要なことが多い。
　　　　　　　　　　　　　　　　引越し前には手続きを済ませておきたい。　　


　
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◆その後の行動は？


買主は金融機関からの金銭消費貸借契約時の書類交付のために、「このまま残ってほしい」と言われることがあります。

所要時間はせいぜい１０分程度です。

なお、所有権移転登記は司法書士が当日に法務局へ申請を行います。

登記には２週間程度かかります。

買主の手元に司法書士から登記識別情報通知が書留で送られてくるのは、その後になります。

その間も、登記識別情報通知がないと言うだけで、所有権自体は買主へ移っていますので安心してください。

なお、引越しが伴いますので、登記識別情報通知をうけとるのは新居なのか、現住所なのかをあらかじめ伝えておきましょう。


一方、売主は抵当権の抹消があるなら、貸し主である金融機関に直接抵当権完済書面を取りに行かなければならないことがあります。

その場合は、残金決済等の手続き終了後、司法書士とその金融機関に向かいます。

ただし、一般的には司法書士の代理受領が認められるケースが多く、出向かずに残金決済の場で終わりになることがほとんどです。





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◆鍵の授受を行う


着金の確認ができましたら、ここでようやく主な手続きは終了となります。

仲介手数料や登記費用など諸費用を支払った後に、鍵や書類等の授受を行います。

書類には大事な物が多くありますので、買主は大字に保管をしておくようにします。


《鍵や交付書類の一覧》

　・鍵一式　　　
　・ポストの暗証番号
　・設備の取扱説明書一式
　・不動産関連書類一式


◆司法書士から案内を受ける


司法書士から売主は登記済権利証等（登記識別情報通知）の処分について、買主は登記識別情報通知がどのような書類かの案内を受けます。

売主は、記念品として取っておくか司法書士に処分してもらうか確認されます。

買主は、登記識別情報通知の下部にある黒いシールをはがしてはいけないなど、その扱い方について案内してもらいます。


◆登記識別情報通知の扱い方


登記識別情報通知は登記済権利証と同様の書式です。

平成１８年～２０年より権利証に代わってこの形式となりました。

登記識別情報通知は不動産１筆ごと、所有者１名ごとにA４サイズで１枚発行されます。

１筆でも夫婦２人で共有なら２枚発行されるのです。

どちらも重要ですから、同じような通知が２枚あるからと言って「誤って２枚発行したんだな」と勘違いして捨てないように注意しましょう。

この後、瑕疵担保責任期間の対応方法を確認して残金決済等の手続きはひとまず終了し散会となります。




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◆手続きに必要な書類


金融機関から伝票が出てくるまでに、手続きと必要になる以下の書類を準備します。

売主・買主が記入や押印をして進めて行きます。

《着金後に手続きする書類一覧》～一般的には不動産会社がこれらの書類を用意します

　・売買代金の領収書類

　・固定資産税等の清算金の領収書類

　・引き渡し完了確認書　～　手続きが終わったことを売主・買主が確認した旨の書類

　・念書（覚書・合意書）　～　売買契約後に変更がある場合

　・区分所有者変更届　～　区分所有者が変更になったことを管理組合に知らせる届出書

　・管理費等引き落とし伝票　（新区分所有者の管理費等を引き落とす伝票等）


◆売買代金の着金を確認する


金融機関から伝票が出てきたら売主は、売買代金が振り込まれているかその着金を確認します。

預け入れの場合はその場で通帳を見ればわかりますが、それ以外の場合は　

　①振込先の金融機関への電話連絡　　
　②振込先の金融機関での通帳記帳　　
　③スマホ等ネット　　　　　　　　での確認で行います。

①の場合は事前にその旨を金融機関の支店に伝えておかないと対応してもらえないことがあります。

万一、着金していなければ大変なことになりますので、かならず確認をしておきましょう。




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